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                        房屋漏水消極繳費 訴前調解各讓一步

                        2021-03-18 19:57:00 來源: 法治日報 網友評論 0 進入論壇
                        近日,江西省南昌市西湖區法院訴前調解了一起物業服務合同糾紛案件。業主李某因房屋質量不達標欠繳物業費引發訴訟,經法官釋法說理,李某認識到房屋質量問題并非物業公司過錯,最終,雙方達成訴前調解協議,李某當庭繳納了欠繳的物業費2600元,物業公司同意酌情減免部分物業費,并放棄了相關違約金的訴請。

                          近日,江西省南昌市西湖區法院訴前調解了一起物業服務合同糾紛案件。業主李某因房屋質量不達標欠繳物業費引發訴訟,經法官釋法說理,李某認識到房屋質量問題并非物業公司過錯,最終,雙方達成訴前調解協議,李某當庭繳納了欠繳的物業費2600元,物業公司同意酌情減免部分物業費,并放棄了相關違約金的訴請。

                          法院查明,2015年1月,李某與某物業公司簽訂《小區前期物業管理服務協議》,約定由該物業公司對小區實行物業管理服務,按建筑面積向業主收取物業服務費。李某按約定繳納了2018年之前的物業費用。自2019年1月起,李某發現自己的房子外墻墻體存在裂縫經常漏水,房屋質量存在問題。李某雖多次找物業公司維修和協調,但問題較為嚴重,且一直未能妥善解決。為此,李某以房屋質量不達標和物業公司物業服務存在瑕疵為由,拒絕繳納2019年以來的物業費。某物業公司多次催繳未果,遂訴至法院,請求依法判令李某支付欠繳的物業費用2760元,并支付違約金300元。

                          法官審查案件后認為,本案中李某并非惡意拖欠物業費,而是因為對房屋存在的質量問題一時無法解決,進而通過拒繳物業費的方式進行抗議。只要幫助當事人解決實際存在的問題,該案是可以進行調解的。分析發生糾紛的原因后,法官立即啟動訴前調解機制,制定好調解方案,與當事人進行溝通說服。

                          經辦法官給當事人打電話,傾聽當事人的訴說,穩定當事人情緒,努力消除隔閡進行友好溝通,適時進行相關法律法規的釋明工作,動員當事人前往法庭進行訴前調解。隨后的訴前調解過程中,針對李某關心的房屋墻體裂縫導致漏水的問題,法官告知其屬于業主與開發商之間的關系,只要房屋還在保修期內,就應由開發商負責修復房屋質量問題。而房屋質量問題維修的主張與物業服務糾紛系屬不同的法律關系,如李某確有證據證明系開發商交付的房屋存在質量問題,可另行主張權利。最后,法官針對物業不存在過錯而業主惡意拖欠的行為,向李某釋明相關法律后果,耐心疏導并督促李某繳納物業費。此外,鑒于李某并非惡意拖欠物業費,經辦法官說服物業公司適當予以折扣,并積極幫助李某與開發商協調后續維修事宜。

                          最終,在法院、物業、業主三方努力下,該案以訴前調解方式妥善解決,并達成如上訴前調解協議。不但提高了審判效率,節省了審判資源,而且通過調解結案,能夠化解物業與業主之間的矛盾,實現法律效果和社會效果的統一。

                          房屋質量問題非拒繳物業費理由

                          經辦法官庭后表示,物業糾紛涉及民生、關乎民情,影響面較大,如處理不當,物業管理行業的健康發展將受到影響,從而產生不良社會后果,亟須引起重視。本案糾紛的產生原因,表面上是房屋墻體裂縫導致漏水,實質上是開發商遺留的問題沒有妥善解決,而該情形已經成為近年來物業合同糾紛案件增多的一個重要因素。事實上,部分小區開發商遺留下來的房屋質量問題、配套設施不健全、小區綠化不達標、道路設計不合理及銷售時作出一些虛假承諾等歷史遺留問題,導致物業管理對象存在先天不足,后續物業服務難度加大。業主大多將原因歸咎到物業公司,并通過拒繳物業管理費用以示不滿,加劇了物業公司與業主的緊張關系,實非解決問題的有效辦法和合法途徑。本案中,因為李某不能正確區分開發商和物業公司各自的責任范圍,不僅增加了當事人訴累,還有可能使業主錯過向開發商主張權利的法律時效。為此,法官建議:

                          一是引導業主理性維權。出現房屋質量問題,業主可以與開發商協商,要求開發商提供維修或者采取其他措施等,也可以向建筑工程質量監督部門投訴,由建筑工程質量監督部門督促和要求開發商對房屋質量作出說明,并履行相應的維修義務。如果在房屋保修期內,業主還可以就房屋質量問題向法院起訴開發商,要求退房或者賠償損失。如果超出房屋保修期,業主可以將情況反映給小區業主委員會,申請專項維修基金來對房屋進行修繕。

                          二是提高業主訴訟能力。就本案房屋質量問題,如果業主選擇通過訴訟維權的話,一方面要正確區分物業公司和開發商的責任,區分物業服務法律關系和房屋買賣合同法律關系,向正確的主體及時主張權利,而不是通過消極不繳納物業費進行抗議;另一方面,增強舉證能力,提高舉證意識,保存和收集對自己有益的證據,在訴訟中做到有理有節有據。

                          三是創新物業審判方式。西湖法院在這方面做了一些有益的嘗試,包括成立物業速裁審判團隊,實行訴前調解程序前置、搭建訴前調解平臺、明確訴前調解流程、創新調解工作機制、形成訴前調解合力等,并通過開展巡回審判、公開庭審,普及法律知識,營造合法經營、依法維權氛圍,實現“審理一案,宣傳一片”的輻射效果,大大提升物業糾紛的審判效率。如本案就是通過訴前調解程序前置,將調解關口前移,既緩解了審判壓力,又妥善地處理了雙方的矛盾,取得了積極的成效。(黃輝 劉凌雄 魏昆)

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